江蘇省某企業(yè)將閑置廠房出租給他人使用，租賃期為2009年5月1日~2010年4月30日，合同約定租金120萬元在2010年4月租賃期滿一次性收取。2009年，該企業(yè)虧損40萬元。由于資金周轉(zhuǎn)困難，該企業(yè)要求承租人先行支付2009年度已使用8個月的租金80萬元。2010年1月，該企業(yè)收到了承租人交來的租金80萬元（未開具發(fā)票），已確定為上年度收入并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納了營業(yè)稅4萬元（80×5%）、房產(chǎn)稅9.6萬元（80×12%）及其他相關(guān)稅款（本案分析暫不考慮）。2010年3月匯算清繳時，該企業(yè)又向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納了上年度企業(yè)所得稅[80－（40＋4＋9.6）]×25%＝6.6（萬元）。該企業(yè)的做法正確嗎？

　　第一，申報繳納營業(yè)稅4萬元、房產(chǎn)稅9.6萬元是正確的。

　　《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天；《房產(chǎn)稅暫行條例》第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其中，江蘇省地稅局《關(guān)于明確房屋出租房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的通知》（蘇地稅函〔2000〕135號）規(guī)定，出租房屋的納稅人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際取得租金收入的當天。因此，該企業(yè)在收到承租人交來預(yù)付房租后，及時申報繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅的做法是正確的。

　　第二，申報繳納企業(yè)所得稅6.6萬元不正確。

　　關(guān)于租金收入的確認問題，國家稅務(wù)總局《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。因此，對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關(guān)年度收入的條件有兩個：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度；二是租金提前一次性支付。兩個條件均符合的，可根據(jù)收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入，分期納稅。由于該企業(yè)已收取的這筆房租只符合第一個條件，不符合第二個條件，因此該企業(yè)收取的租金收入不能分期均勻計入相關(guān)年度，也不能分期納稅，更不能用來彌補2009年度虧損。

　　那么，這筆已收取的80萬元租金，應(yīng)當確認為哪個年度的收入呢？根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，即在2010年4月30日確認為2010年度所得收入。

　　國稅函〔2010〕79號文件有關(guān)租金收入確認的規(guī)定，是對《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款規(guī)定的補充，不存在與《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款相矛盾的問題。國稅函〔2010〕79號文件對交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的租金收入，規(guī)定可分期均勻計入相關(guān)年度收入，這里用了一個“可”字，表示稅法給出租人一個確定租金收入年度充分的自由選擇權(quán)，出租人既可選擇分期均勻計入相關(guān)年度收入，也可以按照交易合同或協(xié)議中規(guī)定日期確認為租金收入年度。對交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，但只是提前收取了部分租金或是租賃期滿及之后一次性收取租金的，出租人沒有確認租金收入年度的自由選擇權(quán)，不能分期確認收入年度，只能按《企業(yè)所得稅實施條例》第十九條第二款的規(guī)定，按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。