2010年，政府調(diào)控重拳頻出。

2010年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控開始。圍繞“差別化信貸政策”和“保障性住房建設(shè)”，各地調(diào)控新政密集出臺；9月29日政府再出臺“新五條”政策。此次以“限購”等行政手段為核心的調(diào)控政策意在防范房價再次反彈。

調(diào)控頻出，大型房企也從轉(zhuǎn)變心態(tài)開始向發(fā)展戰(zhàn)略和商業(yè)模式的方向轉(zhuǎn)變。

旅游地產(chǎn)漸熱

在風(fēng)云變幻的“政策調(diào)控”之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎是“越來越不好混了”。然而2010年底，旅游地產(chǎn)卻成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)力的重點，房企似乎找到了又一塊尚未完全開發(fā)的“新大陸”。

2010年11月5日，建業(yè)與河南焦作市修武縣人民政府簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。建業(yè)將投資50億開發(fā)“云臺山”旅游品牌，并完善配套設(shè)施，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。而此次合作涉及三大地塊，項目涵蓋商業(yè)、住宅、五星級飯店、美食城及多功能旅游服務(wù)區(qū)等多種形態(tài)。

無獨有偶，2010年12月12日，三門峽市陜縣人民政府與河南泰宇房地產(chǎn)公司簽訂了高陽山溫泉綜合開發(fā)項目。該項目總投資50億元，涉及城中村改造、溫泉度假區(qū)星級酒店建設(shè)和高陽山生態(tài)區(qū)建設(shè)與開發(fā)等。項目建成后將成為集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)。

把旅游地產(chǎn)當(dāng)做“新大陸”來開發(fā)的不止有河南本地的房地產(chǎn)公司，外資房地產(chǎn)企業(yè)的入駐也吸引了公眾的眼球。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(qū)(吉利)整體開發(fā)項目投資合同已正式簽約。該項目由美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發(fā)，建設(shè)項目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運動休閑度假區(qū)等，項目總投資70億元。

在如此密集的時間維度內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇進軍旅游地產(chǎn)，由此可見，旅游地產(chǎn)日益成為房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。

從全國范圍來看，旅游地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)一種升溫的態(tài)勢。地產(chǎn)巨頭萬達、萬科也紛紛打起了旅游地產(chǎn)的主意。

2010年12月22日，萬達集團對外界證實，將聯(lián)合國內(nèi)多家知名地產(chǎn)商共同在瑯岐島投資建設(shè)集購物、餐飲、旅游、娛樂、文化、休閑等功能為一體的大型綜合旅游項目，一座全新的國際旅游島呼之欲出。

而另一國內(nèi)地產(chǎn)巨頭——萬科則將地盤延伸到了福州永泰大樟溪岸。萬科將利用豐富的溫泉和景區(qū)資源打造高端山水溫泉休閑社區(qū)。

同時，有一些本土開發(fā)商打起了“旅游地產(chǎn)運營商”的旗號，為自身的發(fā)展壯大擂鼓吶喊。

“應(yīng)該說，這一波‘旅游地產(chǎn)’開發(fā)潮當(dāng)中，有真正以旅游地產(chǎn)運營模式進行開發(fā)的地產(chǎn)公司，但也不乏個別開發(fā)商只是借‘旅游地產(chǎn)’的概念進行炒作和變相營銷�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

把雞蛋放入多個籃子

據(jù)了解，旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等模式。

變則通，在中央政府調(diào)控政策頻出的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求企業(yè)轉(zhuǎn)型無疑是一種有遠見的投資行為。

河南泰宇房地產(chǎn)公司董事長簡小兵在談到其進軍旅游地產(chǎn)時坦言：“當(dāng)前各種政策調(diào)控已經(jīng)很明顯地向市場表明，住宅樓市已不再適合投資者介入，而對于開發(fā)商而言，‘不把雞蛋全放在一個籃子里’，在住宅地產(chǎn)之外積極尋求企業(yè)發(fā)展的新路徑，也是一種明智的決擇�！�

因此，在整個樓市都迫切“求變”的氛圍中，旅游地產(chǎn)也理所當(dāng)然地成為一些開發(fā)商的“新籃子”。

同時，地方政府對旅游地產(chǎn)項目多持支持態(tài)度，主動尋找企業(yè)合作。

三門峽市商務(wù)局有關(guān)負責(zé)人告訴記者，為了最大價值地開發(fā)資源，通常地方政府會綁定一個有實力的企業(yè)進行土地一級開發(fā)，進行整體規(guī)劃，待區(qū)域成熟后，再進行進一步的招商引資。

“而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產(chǎn)不同，目前各地方政府正大力推廣發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其中文化休閑旅游業(yè)就是重中之重�！焙幽县斀�(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰在接受經(jīng)濟視點報記者采訪時表示。

“雖然中國有數(shù)萬家房企，但在市場上活躍的企業(yè)并不多，目前，在競爭非常激烈的情況下，搞住宅開發(fā)的企業(yè)受調(diào)控影響，業(yè)績波動較大，因此，隨著房企實力的不斷增長，開拓旅游地產(chǎn)是一個順理成章的事，可以說是順勢而為�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示。

房企轉(zhuǎn)型是歷史的必然，亦是為形勢所迫，也是企業(yè)敏銳的戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)和核心競爭力的體現(xiàn)。

對于旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，并非高枕無憂。相對于商品住宅回收期短、見效快相比，旅游地產(chǎn)則有自身的劣勢。

“由于地塊遠離中心城區(qū)，旅游地產(chǎn)的前期拿地投入與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗開發(fā)商的運作能力，所以當(dāng)下也只有國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商開始介入�！苯剐”�表示。

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黃河大觀：旅游地產(chǎn)的先行者

□經(jīng)濟視點報記者 李志磊

時至今日，思念果嶺山水這個旅游休閑地產(chǎn)項目已6年有余。

早在2004年，在商品房市場還沒有很大阻力的時候，鄭州黃河大觀有限公司(以下簡稱黃河大觀)就在黃河邊上開發(fā)了思念果嶺山水項目，率先進行了旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)。而直到6年后的今天，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才開始意識到旅游地產(chǎn)所蘊含的巨大潛力，紛紛蜂擁而上。

從事旅游地產(chǎn)6年之久的黃河大觀對旅游地產(chǎn)開發(fā)有什么樣的心得？面對蜂擁而入的競爭者，它又有哪些戰(zhàn)略應(yīng)對呢？

首開先河

目前，思念果嶺山水的開發(fā)已經(jīng)到第三期了。前兩期熱烈的市場反應(yīng)也足以說明思念果嶺山水的成功。

如今的思念果嶺已經(jīng)成為一個集旅游度假、高檔住宅、商務(wù)會議、運動休閑于一體的綜合性地產(chǎn)項目，在鄭州乃至整個河南都擁有很高的知名度。

“思念果嶺這一旅游地產(chǎn)項目推進至今，帶來的不僅僅是一個旅游休閑的場所。更多是對地產(chǎn)行業(yè)固有觀念的沖擊和引導(dǎo)�！秉S河大觀策劃部的經(jīng)理李權(quán)民說。

黃河大觀對思念果嶺的開發(fā)理念已經(jīng)成為了中原別墅的一個標(biāo)準(zhǔn)。如今惠濟區(qū)已是鄭州地區(qū)高檔住宅的主要分布區(qū)，其中有環(huán)境和政策的因素，但思念果嶺項目的標(biāo)志性意義不能小覷。

現(xiàn)在的思念果嶺已經(jīng)成為一個運作成熟的旅游地產(chǎn)品牌，但當(dāng)初要做這個決定卻并不是一個簡單的事情。周圍都是做住宅地產(chǎn)開發(fā)的，而黃河大觀卻逆勢而為，這本身就需要勇氣。

據(jù)李權(quán)民介紹，選擇做旅游地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)過公司縝密思考和定位后的結(jié)果，也是考慮到當(dāng)時的土地價值和公司自身優(yōu)勢后的理性決定。

當(dāng)時的河南市場，并沒有真正的旅游地產(chǎn)項目，做旅游地產(chǎn)就代表著區(qū)別于市場上其他產(chǎn)品的獨特性。

“當(dāng)時中原地產(chǎn)呈現(xiàn)出了旺盛生命力，而選擇區(qū)別與市場其他產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)項目也必然會產(chǎn)生新的契機�！崩顧�(quán)民說。

長遠規(guī)劃

目前，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)熱點。不管是全國性的地產(chǎn)巨頭，還是“地方諸侯”都開始涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，旅游度假開始也開始成為人們的主要休閑方式，旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境越變越好。

但在黃河大觀進行旅游地產(chǎn)開發(fā)之初卻并沒有遇到現(xiàn)在這樣的好機會。

開發(fā)之初，很多人對旅游地產(chǎn)根本沒有概念。而對休閑旅游的理解，也僅限于看看山水，黃河大觀在項目建設(shè)之初就做好了長遠的規(guī)劃，以應(yīng)對發(fā)展中的變化。

“作為一個5400畝的超級大盤，豐富的自然資源，使我們擁有充分的規(guī)劃空間。我們在果嶺山水在一期的開發(fā)中，主要是針對當(dāng)時市場中稀缺的洋房產(chǎn)品，將項目所依托的外部景觀資源與產(chǎn)品形態(tài)進行嫁接、融合；二期產(chǎn)品是在一期基礎(chǔ)之上，在洋房產(chǎn)品的建筑形態(tài)上上升到別墅產(chǎn)品，同時在社區(qū)休閑配套方面進一步的完善；當(dāng)進入第三期開發(fā)至今，中原地區(qū)已經(jīng)認識到綜合性休閑度假地產(chǎn)的市場空白，同時河南老百姓也接受‘養(yǎng)生人居’的置業(yè)理念，因此在果嶺山水第三期的島嶼生活中，同時開發(fā)了高品質(zhì)洋房、稀缺別墅的雙向物業(yè)形態(tài)�！崩顧�(quán)民說。

事實證明，黃河大觀的發(fā)展戰(zhàn)略是成功的。

“規(guī)劃對于旅游地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更重要的作用，如果沒有長遠的規(guī)劃，很容易半途而廢。”鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云表示。

目前，面對眾多涌入旅游地產(chǎn)行業(yè)的同行，黃河大觀并沒有因此而恐慌。思念果嶺山水的三期項目正在建設(shè)。在旅游地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境逐步變好之后，思念果嶺山水的第三期項目——島嶼生活，將以中國內(nèi)陸地區(qū)罕見的島嶼規(guī)劃予以打造，以地貌為大藍圖營造建筑以及生活的價值。

黃河大觀的成功也正是因為它緊跟市場的長遠規(guī)劃，因為它追求區(qū)別化產(chǎn)品的獨特。

“果嶺山水的成功，也充分證明了果嶺山水在度假地產(chǎn)中的先進思維與魄力，未來的果嶺山水將繼續(xù)前行，也會更加專注的營造這一精品項目�！崩顧�(quán)民說。

被分割的蛋糕

“旅游地產(chǎn)雖然已經(jīng)進入了一個發(fā)展的黃金時期，但旅游地產(chǎn)畢竟還是一個年輕的產(chǎn)業(yè)。”杜書云表示，“旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式還不成熟，需要更多的開發(fā)商企業(yè)去探索。”

目前的進行旅游地產(chǎn)開發(fā)的大多是房地產(chǎn)企業(yè)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，會有越來越多的其他資金進入到這個領(lǐng)域。

據(jù)悉，旅游業(yè)的巨頭港中旅集團已經(jīng)開始向旅游地產(chǎn)進軍，它的首個旅游地產(chǎn)項目——珠海海泉灣二期也于去年動工。隨著發(fā)展，越來越多的旅游業(yè)巨頭也會來分享旅游地產(chǎn)的蛋糕，未來的旅游地產(chǎn)市場的競爭將會空前激烈。

“旅游地產(chǎn)也是地產(chǎn)開發(fā)的一種，它彩票鼗嵐湊盞夭⑿幸檔墓媛山氳焦淹肥貝芊裨諼蠢湊疚冉鷗庥牘鏡惱迨盜頭⒄拐鉸遠加兇漚裘芟喙氐牧怠！倍攀樵票硎盡

也有不少業(yè)內(nèi)專家認為，隨著旅游地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展與成熟，旅游地產(chǎn)勢必會對一些中小城市的發(fā)展產(chǎn)生借鑒意義。

今后，盲目擴大城市框架將不再是所有城市的追求目標(biāo)，而“宜居宜游”的小城市也許會成為未來城市發(fā)展的一種模式，而旅游地產(chǎn)也會在城市開發(fā)中獲得再一次的提升。

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投資云臺山 建業(yè)涉足旅游開發(fā)

□經(jīng)濟視點報記者 李志磊

一個是建業(yè)住宅集團(以下簡稱建業(yè))，河南地產(chǎn)界的標(biāo)桿；一個是焦作云臺山，河南旅游行業(yè)的佼佼者。

兩者在2010年的冬天攜手聯(lián)姻，共筑“愛巢”。

2010年11月5日，建業(yè)與焦作市修武縣政府簽約，投資50億元圍繞云臺山旅游項目開發(fā)商業(yè)、住宅、五星級酒店、美食城以及多功能旅游服務(wù)區(qū)等。

多年來，建業(yè)堅守“省域模式”，深耕河南市場，其旗下的地產(chǎn)項目也已經(jīng)覆蓋了河南18個地市。此次簽約修武縣政府，也引起了業(yè)界對建業(yè)未來發(fā)展方向的探討。

省域模式的新變化

其實，建業(yè)簽約修武縣也在意料之內(nèi)。

在完成了河南全省18個地市的布局后，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森曾透露：“建業(yè)將用3~5年的時間，在全省選擇20個優(yōu)勢中心縣級城市搞開發(fā)，擴展縣域經(jīng)濟�！�

此前，建業(yè)曾與駐馬店遂平縣政府簽署合作協(xié)議，開發(fā)占地規(guī)模500畝的遂平縣新城區(qū)核心區(qū)域。

據(jù)了解，遂平縣新城區(qū)處于駐馬店“三區(qū)兩縣一體化”的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃面積約12平方公里，新城區(qū)核心區(qū)約2平方公里，在未來駐馬店市的發(fā)展當(dāng)中具有重要的地位，建業(yè)與其簽約也正是看中了它的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

而建業(yè)這次與修武的合作，依然是因為修武縣所擁有的“云臺山”這塊旅游資源的巨大優(yōu)勢。

“旅游地產(chǎn)是未來的發(fā)展熱點，我們正好借此機會，拓展一下發(fā)展道路�！苯�業(yè)集團投資策劃部經(jīng)理史紅劍說。

據(jù)悉，這次建業(yè)和修武縣政府的合作，是以商業(yè)為主的綜合性項目最大的一個縣級城市合作項目。通過這次合作，建業(yè)的縣域經(jīng)濟模式也正式拉開序幕，同時建業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)也正式起步。

雙贏的合作

這兩年，云臺山越來越多地被省內(nèi)外的游客所知曉。

它以獨特的地質(zhì)構(gòu)造，美麗的自然風(fēng)光吸引了廣大游客。云臺山已經(jīng)成為河南省旅游行業(yè)的一張名片。

“建業(yè)跟修武縣合作也正是因為云臺山的品牌效應(yīng)，這對它后期的推廣營銷有很好的推動作用�！碑�(dāng)?shù)芈糜尉值囊晃还賳T告訴記者。

“云臺山發(fā)展到今天，已經(jīng)達到了一定的高度。但是，目前云臺山的發(fā)展只是觀光旅游，而要想往休閑旅游和會展經(jīng)濟方向轉(zhuǎn)變，它必須找到一個有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)，而建業(yè)是它最好的選擇�！编嵵荽髮W(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云說。

這兩年，云臺山旅游集團正在積極謀求上市，而這次與建業(yè)的合作，也正迎合其發(fā)展的需求。

“這次與建業(yè)的合作，應(yīng)該可以說是強強聯(lián)合，共同謀取一個雙贏的局面�！倍艜�云說，“建業(yè)需要借助一個好的平臺進軍旅游地產(chǎn)，而修武縣的云臺山也急需一個強有力的支持，幫助它快速發(fā)展�！�

“如果建業(yè)的投資全部完成，云臺山旅游區(qū)將會是中國北部最大的旅游休閑區(qū)�！鄙鲜龉賳T指出，“而前來旅游的游客也會翻一番，當(dāng)?shù)鼐用褚矔�因此而得到收益。不管是對云臺山風(fēng)景區(qū)還是修武縣的經(jīng)濟發(fā)展，都將會有一個極大的提升�！�

這種現(xiàn)象，也是建業(yè)方面希望看到的。

“隨著城際軌道交通的建設(shè)，云臺山對周邊人群的吸引力將會更大。現(xiàn)在大家去云臺山只是去待一天兩天，而建成之后，云臺山將會更有吸引力，游客在云臺山呆的時間也將更長�！笔芳t劍說。

警惕風(fēng)險

“旅游地產(chǎn)已經(jīng)逐漸被業(yè)界意識到它的潛力，但一窩蜂的扎堆旅游開發(fā)并不是明智的選擇�！倍艜�云說。

旅游地產(chǎn)投入多，開發(fā)周期長，跟傳統(tǒng)的住宅開發(fā)有這很大的區(qū)別。沒有一定的經(jīng)濟實力的企業(yè)，很容易因為缺乏后期投入而造成開發(fā)的擱置。

據(jù)悉，建業(yè)投資云臺山的50億將會分5期投資，而光征地這一項就需要2~3年的時間。

史紅劍表示，在建業(yè)投資云臺山的過程中，他們將會采用邊征地邊開發(fā)的模式。

“不過即便這樣，這依然是個漫長的過程。等待，對建業(yè)和修武縣政府一樣煎熬，因為在沒有建成之前，建業(yè)也沒有實際收益�！笔芳t劍分析認為。

旅游地產(chǎn)開發(fā)在國內(nèi)尚沒有成功的范例可循，所以需要摸索著前行。有專家指出，由于旅游地產(chǎn)開發(fā)所在地一般都在風(fēng)景區(qū)附近，對當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境需要被保護，如何防止開發(fā)過度也是個問題。

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河南泰宇攜50億“進軍”高陽山

□經(jīng)濟視點報記者 唐朝金

目前無序開發(fā)的三門峽陜縣高陽山，或許會因為房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，迎來一次改變命運的機會。

根據(jù)近日陜縣縣政府與河南泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《高陽山溫泉休閑度假區(qū)合作開發(fā)項目框架協(xié)議》的內(nèi)容：概算投資約50億元，規(guī)劃區(qū)域9.5平方公里的陜縣高陽山溫泉休閑度假區(qū)將進入開發(fā)建設(shè)階段。通過開發(fā)，高陽山將成為集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)。

據(jù)了解，該項目預(yù)計將于2011年夏季開工，共分三期進行，其中一期項目投資15億元，涉及城中村改造、溫泉度假區(qū)星級酒店建設(shè)、高陽山生態(tài)區(qū)建設(shè)與開發(fā)等。

“目前項目的設(shè)計以及報批正在同步進行，預(yù)計將于今年5月份開工建設(shè)�！必撠�(zé)此次項目開發(fā)的河南泰宇房地產(chǎn)公司董事長簡小兵告訴記者。

景區(qū)開發(fā) 動力不足

高陽山景區(qū)位于河南省三門峽市陜縣新縣城南部，東距三門峽市區(qū)15公里，西距三門峽西火車站3公里，景區(qū)占地1050畝。高陽山名勝古跡頗多，景區(qū)內(nèi)劉秀峰、光武洞、溫泉水、王莽寨、曹祖池、姚懿碑、摩崖像等景點風(fēng)景秀美，每年吸引了大量的游客前去旅游觀光。

據(jù)悉，高陽山的開發(fā)利用已不是第一次。

資料顯示：高陽山景區(qū)自2002年已開始開發(fā)建設(shè)。截至2004年，已完成投資4000余萬元，建成思鄉(xiāng)閣、天梯、上山道路及日式浴池窯洞賓館等景點設(shè)施20余處，于2003年9月對外開放。2004年11月14日，通過了來自河南省有關(guān)部門的7位專家及河南省發(fā)改委、建設(shè)廳、旅游局等部門的評審，正式命名為三門峽溫泉保健度假區(qū)。

雖然高陽山景區(qū)通過了河南省有關(guān)部門的審批，但是在景區(qū)內(nèi)項目的開發(fā)上卻出現(xiàn)了無序開發(fā)的現(xiàn)象。

據(jù)三門峽市商務(wù)局副局長王孝寬介紹，近年來高陽山景區(qū)旅游升溫，游客量顯著增加，景區(qū)所在地的一些村民艷羨于旅游的低投入、高產(chǎn)出，在自家院落建起了一批窯洞旅館�！斑@些窯洞旅館雖然給旅游者提供了方便，但是卻給景區(qū)帶來了無序開發(fā)的問題。”王孝寬說。

目前面臨無序開發(fā)困境的高陽山景區(qū)，或許會因為河南泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的進駐而重獲生機。

河南泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由江蘇、江西等幾家實力雄厚的實業(yè)公司合資成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，同時兼顧建筑材料、物業(yè)管理和園林綠化等。據(jù)了解，該公司對于三門峽高陽山的開發(fā)將借鑒江西宜春市溫泉開發(fā)的經(jīng)驗進行開發(fā)。

與陜縣豐富的溫泉資源相似，江西宜春市在發(fā)展溫泉旅游開發(fā)方面有著成型的范本和豐富的經(jīng)驗。據(jù)了解，目前江西宜春已形成以溫泉為特色的休閑度假產(chǎn)業(yè)，并在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟中占有相當(dāng)重要的比例。

“這次對高陽山景區(qū)的開發(fā)，我們將借鑒江西宜春的經(jīng)驗，并根據(jù)陜縣當(dāng)?shù)氐膶嶋H，制定出合理的發(fā)展規(guī)劃，力爭將其建成集溫泉養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會議等功能于一體的5A級國家旅游度假區(qū)�！焙喰”�表示。

調(diào)控密集 房企轉(zhuǎn)型

自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺以來，國內(nèi)住宅市場進入了漫長的市場盤整期。雖然在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，但可以肯定的是，政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響正在逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點，房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游地產(chǎn)的報道也一次次見諸報端。從近期成交土地類型來看，商業(yè)用地、綜合體地塊及旅游地塊成交頻繁，這也在一定程度上意味著在住宅市場遭遇深度調(diào)控的環(huán)境下，不少房企已經(jīng)在產(chǎn)品類型、戰(zhàn)略布局上做出積極的調(diào)整，而這種變化在新增土地市場上開始呈現(xiàn)。

事實上，房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游業(yè)，進行旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，在河南早已不是首例。

2010年11月25日，黃河西霞院旅游區(qū)(吉利)整體開發(fā)項目投資合同正式簽約，該項目由美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發(fā)。建設(shè)項目包括：國際會議休閑度假中心、“歡樂河陽”主題游樂園及康體運動休閑度假區(qū)等，項目總投資70億元。

對于房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游地產(chǎn)，進行旅游景區(qū)的開發(fā)，河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李曉峰認為，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個分支，房地產(chǎn)企業(yè)如今的“插足”，既與各房地產(chǎn)企業(yè)既定的公司戰(zhàn)略有關(guān)，同時也是在國家樓市調(diào)控的政策下，土地價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本增加有關(guān)。

“應(yīng)該說，一系列國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)投機的時代已經(jīng)結(jié)束，有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)正在加強對于自身內(nèi)功的修煉，而旅游地產(chǎn)作為一個有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)分支，房地產(chǎn)企業(yè)的進入屬于情理之中。”李曉峰表示。

簡小兵則認為，旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)符合地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，具有生態(tài)、稀缺、增值、多樣性等優(yōu)勢，前景非常廣闊，也符合房地產(chǎn)公司發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然國家調(diào)控政策的出臺，并未從根本上改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的格局，但是對房地產(chǎn)企業(yè)確實存在著影響�！皯�(yīng)該說房地產(chǎn)企業(yè)進軍旅游地產(chǎn)，拓寬自身的業(yè)務(wù)渠道，是企業(yè)發(fā)展的需要，也是在國家調(diào)控政策的影響下產(chǎn)生的�！痹撊耸勘硎尽�

對于國家調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)選擇進軍旅游地產(chǎn)，簡小兵有自己的看法：“目前政府因時因市出臺或?qū)⒊雠_一系列新的行業(yè)調(diào)控政策，在這種大的調(diào)控背景下，我們認為企業(yè)要具備一定的前瞻性思路，要根據(jù)自身特點因勢謀動，擴大自身在行業(yè)中的比較性優(yōu)勢，并有能力將這種比較性優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自身的市場優(yōu)勢，建立資源優(yōu)勢和差異化經(jīng)營這也許是我們企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要點所在�！�

專家訪談

李曉峰：旅游地產(chǎn)前景廣闊

——專訪河南財經(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰

□經(jīng)濟視點報記者 唐朝金

2010年，政府調(diào)控重拳頻頻揮向房地產(chǎn)業(yè)，住宅市場遭受重創(chuàng)，但旅游地產(chǎn)則迎來了新的春天。

2010年底，河南建業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)云臺山、河南泰宇進軍高陽山以及美國科爾公司與河南城開集團共同出資開發(fā)西霞院。旅游地產(chǎn)儼然成了開發(fā)商眼中的“香餑餑�！�

2011年，伴隨著中國城市的轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)將走向何處？旅游地產(chǎn)與國家調(diào)控政策之間有著怎樣的關(guān)系？旅游地產(chǎn)在開發(fā)中應(yīng)注意哪些問題？面對調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣面對？

為此，經(jīng)濟視點報采訪了河南財經(jīng)政法大學(xué)研究院常務(wù)副院長李曉峰。

經(jīng)濟視點報：在國家調(diào)控政策頻發(fā)的情況下，旅游地產(chǎn)漸熱，你怎樣看待房企進軍旅游地產(chǎn)業(yè)？

李曉峰：首先，我認為這與國家的調(diào)控政策沒有直接的聯(lián)系。如果說有聯(lián)系，也是牽強附會的聯(lián)系。

因為旅游地產(chǎn)已經(jīng)是一個逐步升溫的行業(yè)分支，只能說是企業(yè)在逐步細分的過程當(dāng)中尋找的一個新的增長點。從發(fā)展趨勢上來說，旅游產(chǎn)業(yè)是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)符合地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，具有生態(tài)、稀缺、增值、多樣性等優(yōu)勢，前景非常廣闊，也符合公司發(fā)展的戰(zhàn)略布局。所以地產(chǎn)企業(yè)就旅游地產(chǎn)方面做些文章也很正常。

同時我認為，企業(yè)去做旅游地產(chǎn)也是企業(yè)自身戰(zhàn)略決策所決定的，企業(yè)發(fā)展到一定階段時，會選擇有發(fā)展前途的行業(yè)去做，而旅游地產(chǎn)作為發(fā)展?jié)摿�巨大的行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，也是必然的。

另外，景區(qū)所在地政府對于有實力的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)也持歡迎態(tài)度，并給企業(yè)提供了大量的優(yōu)惠政策。而且，與抑制房價過快上漲的住宅地產(chǎn)不同，目前各地方政府正大力推廣發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，其中文化休閑旅游業(yè)就是重中之重。

經(jīng)濟視點報：企業(yè)在開發(fā)旅游地產(chǎn)的時候要注意哪些問題？

李曉峰：旅游、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)是地產(chǎn)類別中的一項科目，有共同的規(guī)律可循，當(dāng)然也要注意到與一般地產(chǎn)項目的區(qū)別，除關(guān)注項目本身的經(jīng)濟效益外，恐怕還要比一般的地產(chǎn)項目要更加多的關(guān)注社會公益效果，諸如自然資源的保護和增值，景區(qū)景點更好的建設(shè)與完善等。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)旅游資源時要注意對品牌的打造，特別是在旅游地產(chǎn)品牌和品牌內(nèi)涵體驗價值上，還需要深入提煉和定位。

另外在對旅游景區(qū)的開發(fā)上，一定要杜絕低水平的設(shè)計規(guī)劃。開發(fā)旅游地產(chǎn)，需要大家對景區(qū)的地理位置、地域特點、歷史文化、包括未來的發(fā)展趨勢都要做仔細的調(diào)研，應(yīng)該請專家做好規(guī)劃。

由于地塊遠離中心城區(qū)，旅游地產(chǎn)的前期拿地投入與住宅和商業(yè)地產(chǎn)相比較為廉價，但回報時間往往又最長，更考驗開發(fā)商的運作能力，所以當(dāng)下也只有國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商開始介入

經(jīng)濟視點報：對于國家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣面對？

李曉峰：首先房地產(chǎn)企業(yè)要苦練內(nèi)功，因為對于現(xiàn)金的中國房地產(chǎn)市場來說，投機的時代已經(jīng)過去了。同時房企之間的競爭會更加地激烈，房企不僅僅面對的是當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，還面臨著外來和尚的競爭，還有就是當(dāng)前環(huán)境下，企業(yè)拿地的成本越來越高，因此這些都要求企業(yè)必須練好內(nèi)功。

另外，目前政府因時因市出臺或?qū)⒊雠_一系列新的行業(yè)調(diào)控政策，在這種大的調(diào)控背景下，我們認為企業(yè)要具備一定的前瞻性思路，要根據(jù)自身特點因勢謀動，擴大自身在行業(yè)中的比較性優(yōu)勢，并有能力將這種比較性優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自身的市場優(yōu)勢，建立資源優(yōu)勢和差異化經(jīng)營也許是我們企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要點所在。

杜書云：旅游地產(chǎn)要杜絕盲目、過度開發(fā)

——專訪鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院院長杜書云

□經(jīng)濟視點報記者 李志磊

經(jīng)濟視點報：2010年，很多住宅開發(fā)商開始進軍旅游地產(chǎn)，你怎么看待這個問題？

杜書云：旅游休閑地產(chǎn)出現(xiàn)是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，也是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的結(jié)果，它是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)是融合。

隨著國家調(diào)控深入，房地產(chǎn)企業(yè)在中心城市生存的困難越來越大，于是旅游地產(chǎn)成了他們的選擇。首先，大城市中房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高，進入房地產(chǎn)行業(yè)的困難也越來越大，而旅游地產(chǎn)的門檻相對較低，進入較為容易。

其次，土地供給緊張，開發(fā)商拿地困難，很多開發(fā)企業(yè)在中心城市拿不到土地，只有轉(zhuǎn)移到二三線城市或者是郊區(qū)拿地進行開發(fā)。而旅游地產(chǎn)開發(fā)利用的多是荒山和林地，拿地相對容易。

再次，旅游休閑地產(chǎn)之所以產(chǎn)生，跟大家旅游消費觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)。以前人們到景區(qū)都是觀光游，現(xiàn)在休閑度假已經(jīng)成為一種流行的生活方式。而休閑度假對景區(qū)的硬件設(shè)施也有了更高的要求，旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)可以提高景區(qū)的硬件設(shè)施，滿足消費者的這些需求。

經(jīng)濟視點報：旅游地產(chǎn)開發(fā)對景區(qū)有什么樣的影響？

杜書云：旅游地產(chǎn)開發(fā)之后，勢必會吸引更多的游客前來觀光旅游、休閑度假，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有促進作用。

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有多年的開發(fā)經(jīng)驗，他們在景區(qū)的整體建筑上會有一定的把握，對提升景區(qū)的整體品位和硬件設(shè)施很有幫助。

開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)之后，可以用經(jīng)營住宅地產(chǎn)的理念來運營旅游地產(chǎn)，對旅游地產(chǎn)的項目推廣和銷售都有提高。

除此之外，開發(fā)與保護的矛盾也是旅游開發(fā)要注意的問題。旅游地產(chǎn)開發(fā)要注意對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的保護問題，防止過度開發(fā)。

經(jīng)濟視點報：開發(fā)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)的時候應(yīng)該注意些什么問題？

杜書云：防止開發(fā)商一窩蜂扎堆旅游產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)有旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，不要一味用住宅地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗來開發(fā)旅游地產(chǎn)。

近幾年，住宅地產(chǎn)遇到了前所未有的好環(huán)境。在市場上，只要有房子就幾乎能銷售，這種情況在旅游地產(chǎn)開發(fā)上很少遇到。我們要遵循旅游市場的運作規(guī)律，避免重建設(shè)輕營銷的觀念。

另外要做好旅游產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃問題，避免地方政府在前期缺乏論證的前提下盲目開發(fā)。

經(jīng)濟視點報：那你認為今后旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么？

杜書云：隨著大家對旅游地產(chǎn)認識的深入，會有更多的房地產(chǎn)企業(yè)涌入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)然，也會有部分有實力的旅游集團涉足開發(fā)。

將來，旅游地產(chǎn)的發(fā)展也不局限于旅游風(fēng)景區(qū)。通過在城市郊區(qū)的開發(fā)建設(shè)，植入休閑度假項目，也可以吸引消費者在閑暇時前往。

一個現(xiàn)象是，這種休閑旅游地產(chǎn)開發(fā)在許多城市周邊已經(jīng)形成，如鄭州的思念果嶺和龍泊圣地。

經(jīng)濟視點報：旅游地產(chǎn)開發(fā)對城市開發(fā)有沒有什么借鑒意義？

杜書云：隨著城市化進程的推進，在中小城市的開發(fā)中，不能一味的追求高樓大廈的商業(yè)模式。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)對二三線城市的開發(fā)具有很強的借鑒意義�！耙司右擞巍钡男〕鞘性谖磥硪矊�會是不錯的發(fā)展模式，而這種開發(fā)模式正好可以借助旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，旅游城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村旅游將是未來發(fā)展的一個方向。

記者觀察

□李志磊

2010年已經(jīng)結(jié)束，如果要對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做一個盤點的話，那么旅游地產(chǎn)的興起一定是繞不過的話題。不管是全國性房產(chǎn)巨頭萬達，還是地方性房企老大建業(yè)，都不約而同地選擇了旅游地產(chǎn)作為下一步的轉(zhuǎn)型或發(fā)展的方向，這絕對不是簡單的巧合。

旅游與地產(chǎn)結(jié)合，是不是就是旅游加上地產(chǎn)這么簡單？它的前景怎么樣？這些問題是很多專家和業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)心的問題。

前不久，在深圳召開的2010年中國住交會“中國旅游城市開發(fā)暨旅游地產(chǎn)論壇”上，眾多業(yè)內(nèi)人士和專家齊聚一堂，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略定位進行了探討。大家普遍認為，隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉(zhuǎn)的消費趨勢，發(fā)展旅游休閑產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃休閑度假地產(chǎn)，將會成為地產(chǎn)行業(yè)的另一個快速增長點，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)也將成為未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向。

成熟的市場，肯定是一個細分的市場。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過前期轟轟烈烈的快速發(fā)展，勢必進入到細分和深化市場的另一個階段。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個新興市場，也是房地產(chǎn)行業(yè)細分的結(jié)果。發(fā)展旅游地產(chǎn)是對房地產(chǎn)行業(yè)的細分與深化，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然。特別國家宏觀調(diào)控政策對住宅市場的諸多限制，更是讓旅游地產(chǎn)提前迎來了它的春天。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)不僅僅局限于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)，巔峰智業(yè)集團副總裁許豫宏曾表示過，旅游地產(chǎn)的開發(fā)也能和城市新區(qū)開發(fā)以及小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的旅游規(guī)劃掛鉤，成為促進城市發(fā)展，美化生活環(huán)境的有力推動。在國家大力推動城市化進程的背景下，旅游地產(chǎn)的開發(fā)遇上恰如其分的政策形勢，勢必如虎添翼。

旅游地產(chǎn)雖然前景很廣闊，但由于還處于起步階段，也面臨著不少問題。很多地方由于缺乏高水平的專業(yè)開發(fā)，還存在短期掠奪式開發(fā)的現(xiàn)象。而不少住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，依然延續(xù)之前的運作模式，盲目圈地，缺少長期規(guī)劃，產(chǎn)品模式設(shè)計不合理等現(xiàn)象依然存在。

旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然，也是順時應(yīng)勢的明智之舉。相信它們的“結(jié)晶”旅游地產(chǎn)，在經(jīng)過漫長的“孵化”期之后，一定能茁壯成長。

困難肯定會有，成長不可阻擋，而旅游地產(chǎn)也會沿著這樣的規(guī)律走下去。